Как быстро продать квартиру (часть 1)

5 июня 2011 - admin

Что нужно знать, чтобы быстро продать квартиру. Несколько советов, которые помогут сэкономить время, а возможно и деньги.

Решили мы семьей сменить жилье. Просто поняли в один прекрасный момент, что все, время пришло. Нужно быстро, практически без отрыва от работы, продать квартиру в другом городе (проживаем в Москве, квартира находится в Волгодонске). При подготовке к продаже было перелопачено достаточно большое количество всяких сайтов, информацию приходилось собирать по крупицам, здесь решил выложить самое ценное +  немного из личного опыта.

Скажу сразу, что все, что запланировали - было сделано, везде все успели сделать и даже больше. С учетом дороги (сутки в одну сторону), у нас с моей скво на это дело (подготовку квартиры к продаже) было всего неделя. За некоторое время до поездки к ней пришлось немного подготовиться. Что в себя включала подготовка:

Изучение рынка недвижимости в городе, где планировалось продать квартиру. 

К продаже готовились еще до поездки в город, где расположена квартира, которую решили продать. Мы реально знали только примерную цену (+/- тысяч 200 иди, т.к. интересовались ценой очень давно), ну и еще адрес, расположение нашей квартиры, метраж и т.п. Сами в квартире уже не жили более пяти лет. Естественно такой "багаж знаний" явно недостаточный, чтобы успешно реализовать свои квартирные планы. Фактически мы могли эти 200 тысяч рублей просто потерять, если бы не занялись вопросом достаточно серьезно. Газет с объявлениями у нас не было, но был Интернет. К сожалению еще далеко не все риэлторские конторы используют свои сайты для того, чтобы публиковать предложения по недвижимости в Волгодонске. Но в целом найти очень многое из необходимого можно. У тех, кого сайт был - это было либо заброшенное хозяйство, либо создавалось полное впечатление о его заброшенности, но хоть что-то найти было все-таки можно.

Поэтому первый шаг - изучение рынка недвижимости в Волгодонске - понятие его особенностей. Например, влияние районов расположения квартир на цену. Мало кто хочет жить на улице Степной с окнами на юг, прямо в степь, но охотно рассматривают возможность приобрести жилье на проспекте Строителей, Курчатова или Энтузиастов и готов за это заплатить. Другие же ищут то, что вписывается в имеющуюся сумму и готовы купить квартиру на Октябрськом шоссе, улице Гроького или в квартале В-9, В-16. Ценится центр города, недалеко от магазинов и остановок общественного транспорта. Маршрутные такси в рассчет не берутся. Магазины бытовой техники и рынки стройматериалов тоже. Интересуют прежде всего продуктовые, там где продаются товары первой необходимости. Дороже продаются квартиры в кирпичных домах и монолитах, там и планировка может быть нетиповая и улученная и дома более новые. Хуже в панельных. Еще хуже в старых домах где квартиры назыают хрущевками. Плюсами так же считаются наличие недалеко школы, детского сада.

Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры. В то же время они чаще других продаются и покупаются. В однокомнатных квартирах самый дорогой квадратный метр (если взять общую площадь и разделить на стоимость). С ростом количества комнат стоимость квадратного метра стремительно падает и на это есть достаточно много причин. Например большая квартплата (в условиях кризиса может оказаться весьма сущесвтвенным фактором), низкий спрос, небольшое количепство покупателей на большие квартиры. Исключение составляют квартиры на первом этаже в домах, стоящих вдоль большой улицы. Такие квартиры могут приобретаться с целью открыть магазин, офис, косметический кабинет и т.п.

Там же узнаем, что из особенностей работает на нас при продаже определенной квартиры, что против. Например наличие большой кладовки - несомненный плюс для однокомнатной квартиры, так же, как и балкона. А вот застекленный балкон или евроокна могут поднять цену на квартиру и сделать ее недоступной для тех, кто ее мог бы приобрести. Поэтому

Правило первое - не удорожайте квартиру перед продажей какими-либо апгрейдами.

Не нужно ставить кондиционеры, менять плиту на кухне или мойку (если они есть и их можно отмыть до более-менее приличного состояния - этим стоит ограничится). Не стоит так же ставить перед продажей пластиковые окна. Не нужно делать ремонт, если квартиру не стыдно показать в том виде, в котором она есть. Не нужно ставить новые двери, если старые присутствуют и вполне закрываются. Не нужно ставить новые краны и смесители. Если действуют старые - оставьте их. Удорожание квартиры может сделать ее цену недоступной для некоторой части покупателей. Вы, тем самым, сужаете круг покупателей, которые смогут ее приобрести, а в небольшом городе этих покупателей может быть не так много, как хотелось бы.  Многие перед покупкой четко знают сумму, которую они могут потратить на покупку квартиры и увеличить ее не могут. Эти деньги просто не откуда взять. Фактически, Вы возможно вернете свои затраченные на окна и плиту деньги, дождавшись или найдя покупателя на свою квартиру, но затратите на это лишние усилия по замене и время на поиск клиентов. Если деньги еще можно вернуть, то время - вряд-ли.

Все, что есть в квартире, должно действовать и должно быть чистым и опрятным.

Это розетки, выключатели, лампочки, краны, замки, домофон. Все должно действовать, включаться, выключаться, открываться и закрываться. Стекла на окнах должны быть целыми, сами окна чистыми, открываться и закрваться. Следует помнить, что квартира при показе покупателям должна выглядеть ухоженой, но следов проживания не носить. В ней не должно быть мусора, мебели. Недопустимы ни в коем случае следы проживания животных (собак, кошек), такие как ободранные обои на углах или дверной косяк, шерсть, остатки корма. Уберите так же игрушки, кошачий туалет, поводок. У потенциального покупателя недвижимости может быть аллергия на животных, что не является редкостью (каждый десятый страдает от аллергии). Таким образом Вы можете избежать срыва сделки практически из-за мелочи.

Допустимы кабель телевизионной антенны, возможно телефонный аппарат. Не нужны жалюзи, шторы. Если есть шторы - лучше снять. Жалюзи открыть, чтобы попадал дневной свет в комнаты. От первого впечатления о квартире зависит решение тех, кто захотел ее посмотреть, чтобы узнать, подходит она им или нет. В среднем квартиру смотрят около 2-3 минуты, заглядывают в комнату, идут на кухню, смотрят санузел.

В комнатах смотрят пол, потолок, окно, общее состояние (стены, межкомнатные двери). Могут оценить вид из окна (часто это бывает важным например для покупателей -женщин).

В кухне смотрят состояние полов, плиты, мойки, вентиляции. Вентиляционная решетка должна быть чистой. Если она несвежая и вернуть вид ей уже невозможо стиральным порошком и щеткой - лучше замените. На плите не должно быть следов приготовления пищи, посуды. То же самое можно сказать и про духовку. Выкиньте все из нее, что не является частями плиты. Оставьте решетку, чистый противень. Если противень уже невозможно отмыть - выкиньте и его. Грязный, с остатками пригоревшей пищи противень - это в разы хуже, чем когда его просто нет. На кухне не должно быть посуды для приготовления пищи, столовых приборов. Мойка должна быть без следов пищи, жира и рыжих следов, образующихся когда вода из крана капает. Краны не должны течь в закрытом состоянии.

В ваной комнате смотрят состояние кранов на стояках, подтеки возле труб на потолке (подтапливают ли соседи), смотрят так же состояние сточных труб (нет ли щелей, подтеков), наличие водостчетчиков, состояние стен и потолка (отсутствие следов от муравьев, тараканов, плесени). Очень важен в ванной комнате запах. Проверье, проветривается ли ванная. Вентиляция должна работать, не оставляйте в ванной закрытую герметично дверь, хотя бы некоторое время. Не должно пахнуть сыростью. Не используйте оттдушки или освежители воздуха. Лучше вымойте пол и ваную любым дезинфектором с запахом хлора, но обязательно все сполостине чистой водой. Запах хлорки на подсознании говорит о поддерживаемой читстоте. Пол в ванной комнате должен быть чистым. Не важно, что там с кафелем (в порядке, частично есть, снят), важно, что общее впечатление должно быть положительным, даже отсутсвие кафеля может быть плюсом и восприниматься, как подготовка к ремонту, которая уже проведена. Не оставляйте в ванной ведра, тряпки, тем более сырые. Не оставляйте так же шампуни, флаконы, мочалки и так далее. От прежних жителей не должно оставаться их личных вещей.

Квартира должна быть подготовлена к продаже.

Отсюда же можно подчерпнуть, на что следует обращать внимание. 

Пока нас не было в городе, квартира не стояла пустой, в ней жили. Связались, к определенной дате квартиру освободили, ключи отдали родственникам. Так сложилось, что квартиру у них никто не принял, а это была ошибка. Как только они переехали, естественно, все их внимание на новое жилье, а старым у них никто и не поинтересовался. А зря. Сейчас, уверен, что если бы сделали это - сэкономили кучу своего времени и сил. Собрали в кучу найденную информацию о том, что нам предстоит по поводу документов на квартиру. Взяли с собой все необходимое. Пока собирали информацию о том, какие документы и для чего нужны, выяснилось, что у самих с документами не все гладко и это предстоит решить прямо там, еще до того, как квартира начнет продаваться, иначе это может послужить одним из факторов, который усложнит продажу. Запаслись небольшим количеством налички (которой, кстати, не хватило, пришлось обналичивать деньги с пластиковой карты. Выручил Сбербанк. Банкоматов Сбербанка в городе больше, чем остальных, к тому же они не брали комиссии за обналичку в другом регионе.

Готовим документы для квартиры.

Певым вопросом покупателей о квартире будет конечно же стоимость. Именно на стоимость они ориентируются. Вас будут продавливать на любую сумму, начиная примерно процентов с 10 от стоимости. Если Вы подготовились к продаже (ознакомились с ценами на аналогичные квартиры, выяснили, что влияет на цены, смогли проанализировать состояние и стоимость своей квартиры) - не ведитесь на такие серьезные заявки. 10% это много для квартиры, если квартира стоит 1 млн. рублей, то 10 процентов будет состоавлять 100 тысяч. Торг должен быть обязательно подкреплен какими-то доводами или фактами. Не ведитесь на довод типа - вот квартира в этом же доме продавалась за столько -то, но потом цену снизили и она продалась по цене, значительно ниже той, которая была. Попытка получить такую значительную скидку может быть продиктована (и поддерживаться) именно риелторами.  Суть подхода, когда риелтор имеет доход в виде % с продажи каждой квартиры

Второй вопрос - что с квартирой в плане документов.

Важно кто владелец квартиры (в идеале 1 человек, никакого долевого владения), кто прописан (в идеале на момент продажи вообще никого не прописано, т.е. все, кто проживали уже выписались).

  • что нужно для быстрой продажи квартиры? Читайте часть вторую.

 

Рейтинг: 0 Голосов: 0 2603 просмотра
Комментарии (0)

Нет комментариев. Ваш будет первым!

Добавить комментарий